房子首付款分期是这违规吗?严查首付分期、首付贷、零首付利治烂尾楼

一直以来,国家和地方各级政府都注重严查房地产销售过程的首付分期、首付贷、零首付等等问题。8月4日,郑州市住房保障和房地产管理局发布《2022年度郑州市房地产领域专项整治部门联合双随机、一公开监督检查实施方案》。其中于8月1日至9月30日,检...

一直以来,国家和地方各级政府都注重严查房地产销售过程的首付分期、首付贷、零首付等等问题。

8月4日,郑州市住房保障和房地产管理局发布《2022年度郑州市房地产领域专项整治部门联合“双随机、一公开”监督检查实施方案》。其中于8月1日至9月30日,检查房地产开发企业、房地产经纪机构、租赁企业和估价机构。其中再度强调严查实行“零首付”购房,或采取“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款的。

此举当有益楼市,对烂尾楼的也可有一定的影响。本期聊聊这个话题。

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楼市的首付分期



楼市的首付分期会发生在什么时候呢?

楼市好的时候?楼市不好的时候?还是楼市的日常里?

公开报道显示,近两年,各地的房地产放松政策持续增多,从限购、限贷再到,“首付分期”等等,目的还是为了吸引购房者。

就是,首付分期分长短,一般两三年,也有更多时间的。

事实上,“首付分期”、“首付贷”、“零首付”并非新鲜事物,早在一二十年前,楼市就有了。

只是,此一时彼一时。

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本文图片来自公开资材


有观点认为,楼市低迷的时候,会多些。

或许不无道理,但房地产作为金融产品,一旦涉及金融杠杆,就不分大小多少、上中下、子丑寅卯了。

业内人士也指出,首付分期即便没有过度杠杆或炒房行为的可能,而首付比例,也会加大购房者的后期的经济压力,也容易诱发后期不确定的金融风险。

值得一提的是,首付分期甚至成为一些开发商和楼盘的宣传噱头,成为一些中介经纪或房产销售的私下运作的常规手段。

首付分期成了一些楼盘的一个卖点。爱见不惯、司空见惯。


中小开发商和楼盘搞首付分期,吸引走客户和购房者,大房商和大楼盘项目怎么办?本本分分去做?还是也推行首付分期?

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据介绍,楼盘推出首付分期的活动,对于首付不足的客户,吸引力还是蛮大的,而且是“免息”,这样,购房者付出极少的资金和首付,就可以走按揭、签合同,买到原本需要更大资金才可以签约的楼盘项目。

对于购房者而言,尤其是对于手头资金不足的购房者还是投资者而言,是一个不错的划算。

据介绍,首付分期运作,也有说道的,涉及某种原因,这里不做赘述。

首付贷也是如此,与第三方的贷款机构合作,分期时长可以拉长,顾名思义首付贷,但这样的运作当然是要付出资金成本的,就是利息,这样,对于第三方、开发商和购房者都是“有利”的。

购房者拿“不多”的钱可以提前签约买到房子;开发商可以提前卖出去房子;第三方可以拿到利息。


事实上,如果不是资金特别紧张,会这样做吗?起码购房者应该不会这样做吧?当然,也不排除一些做生意不想挤占手头现金的也会这样做。

总之,楼盘进行首付分期、首付贷、零首付,操作并不复杂。

但,目的基本上都一致:为了实现成交,实现客户的成交。

其实,还是利益在作祟。

2

挪用资金去哪儿了


因有缘,果有因。首付分期、首付贷、零首付就没有一点弊端和危害吗?

根据多地显示的情况看,首付分期、首付贷、零首付的金融杠杆作用下,带来楼市的影响开始显现,不止销售市场,还有价格市场。

据介绍,在一些城市一些项目,首付分期、首付贷、零首付下,带来了楼盘备案价和实际销售价格之间的偏差,也带来一些城市一些楼盘项目的实际价格的提升,购房者的隐形成本也在不断的增加。

当然,也有变相的房价高低的操作。

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以首付分期为例。一套备案价100万元的房子,首套房首付款最低为20万元,可贷款80万元。如今,该房源以备案价的八六折、共计86万元对外出售,但银行仍以总价100万元、贷款80万元审批,这样的话,购房人实际的首付只有6万元。

实际房价还是虚假房价,带来的是金融杠杆的力量。

还有首付贷,实际上,购房者的首付款,不是自有资金,是通过贷款取得的,是加了杠杆的。

这也是售楼部收取首付款和房款不能通过刷信用卡只能借记卡的形式,也是更大程度上杜绝金融杠杆的力量。

当然,首付款不管是借的还是贷款金融机构的,实际上都不是购房者自有资金,也都是违规的。

另一方面,前期看似购房者的经济压力减轻了,后期的经济压力却增加了。

另一方面,房地产市场上本来就有对首付进行了规范,其间,房贷款首付比例也会随着市场的变化而波动,比如,首套房首付款可有30%,可有20%,也就说,首付款比例是有最低的底线的。比如最低20%。

原本已经加了金融杠杆的首付款,而今再度在原来的规范底线的基础上再度虚加杠杆,风险无疑增加。

一壶酒,原本最大限度地兑水30%,结果到你这,你又在里面兑水30%,这哪里是酒里兑水,简直就是水里兑酒了。


如此反复,一而再再而三,反反复复。以至于酒里没有酒都是水了,不出事不出风险才怪。

分期首付、首付贷、零首付,等于杠杆加大,酒里兑水,再兑水,兑水30%还不满足,再兑水30%;喝半壶后再兑水兑慢,酒市乱象、金融乱象。


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挖个坑就可以收钱,首付低于20%、首付低于规范的风险警示线之下,如此金融杠杆操作。楼市不出问题才怪,开发商资金不出问题才怪,购房者不出资金风险压力才怪?

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