房贷提前还款罚金，坐不住了！本金1%！银行“惩罚”提前还款的买房人？

近期，提前还款又被搬上了“热门话题”。

8月1日，某国有银行发布公告显示，自从今年11月起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准。其中，个人按揭类贷款包括了个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款等。所谓提前还款补偿金，是客户对未到期的贷款进行提前还款，对银行进行的一定利息损失补偿。据悉，该行将对相关贷款收取“提前还款补偿金”，收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

2022年11月1日前，将仍按原收费标准执行。

“惩罚”提前还款的买房人

这家银行发布收费公告

一石激起千层浪。

该银行的这条公告，被认为是“惩罚”提前还款的买房人。然而，今日我们再次查看，银行官网已经找不到这条该公告，或已被撤下。

针对该情况，经济观察报记者致电该银行客服，对方表示，确有该公告，不过目前已经下架，具体原因暂未有说明。“目前实际执行政策未有变动，各地分行会结合当地的市场情况制定相关政策，与主流同业政策总体保持一致，具体以贷款合同约定为准。发布此次公告主要目的是，使客户更加清晰了解总行授权各分行的收费、减免权利，请以合同实际约定为准，对客户实际还款无实质影响”。

银行这一行为引发关注的起因不得不说跟目前的市场房贷利率挂钩。

今年以来，五年以上LPR下降了两次，房贷利率更是接连下调。就南京而言，首套房房贷利率从年初最高的6.25%到目前的4.25%。二套房从最高的6.65%到目前已经最低5.05%了。

7月份南京房贷利率

以纯商贷200万，贷款30年的首套房计算：

利率6.25%：利息2433163.84元；月供12314.34元。

利率4.25%：利息1541967.22元；月供9838.8元。

利息相差：近90万；月供2476元，等于每隔三个月就能多出一步iPhone13。正是看到这样的价差，那些利率高位站岗的买房人开始把提前还款提上日程。

另外一方面，个人住房贷款总体规模接近天花板，各大银行稳固自家的房贷规模成为现实。

央行公布数据显示，2022年上半年，个人住房贷款余额为38.86亿元，同比增速仅为6%，是近十年来增速首次跌破两位数。

近年个人住房贷款规模及增速

来源：央行，阿牛智投制图

在房贷利息没有增量空间的情况下，银行为了保住现有的住房贷款规模，提前未雨绸缪，出台这种补偿金政策，防止出现大规模还贷潮，就不难理解了。

提前还款收取补偿金

究竟是个例还是普遍现象？

据了解，在这家银行此次公告调整前，该行的提前还款补偿金收费标准分为两种情况。

靠前种为部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。

第二种为全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。如果是贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年内全部提前还款，或者是贷款期限5年以上，并3年内全部提前还款的，均收取当次提前还款本金金额的1％。

从此类规定可以看出，过去此类银行征收1%的补偿金或违约金，主要是指一年内多次提前偿还的、偿还不足3年就提前偿还的等类型，是有一定的限定标准的。而此次公告可以看出，各类提前还贷的行为都有可能要征收1%的违约金。

那么，个人房贷提前还款收取补偿金，究竟是个例还是普遍现象？根据媒体报道：目前中国银行、中国工商银行、中国建设银行等表示均未针对提前还房贷行为收取补偿金。

工商银行北京方庄支行：“个人住房贷款提前还款，不会向客户收取违约金（补偿金）。”

中信银行北京朝阳支行：“提前还房贷不收取补偿金，客户可以在中信银行手机银行里直接提交申请，一般是提前15天申请。”

兴业银行一位工作人员：“客户可通过手机银行或者到银行网点来办理个人按揭类贷款提前还款，并且不需要支付任何费用。”

值得注意的是，各家银行对于个人按揭类贷款提前还款是否有违约金（补偿金）的情况，不同地区有不同规定。对于大多数银行来说，贷款供满了一定年限或达到相应条件，都不会收取提前还款补偿金。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼在接受《金融时报》记者采访时表示，目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金（补偿金），具体需要看贷款合同约定。在实践中，较少银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）。少数银行即使有收取违约金（补偿金）的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。

提前还款是否划算？

哪些人在提前还款？

作为“房贷一族”，当前提前还款到底是否划算？

多位受访的业内专家表示，提前还款实际上有利有弊，需根据个人实际情况判定。“利”是可以节省房贷利息，减轻日后还贷压力，“弊”则是会占用现有资金，失去其他投资机会。

据银行人士观察，目前提前还房贷的客户主要是2019年之前办理房贷的购房者，那时的房贷利率普遍偏高，有的利率甚至超过6%。虽然目前LPR已有所下行，但有些购房者仍然选择的是固定利率，即使是选择LPR，也需要等到约定的日期才可下调房贷利率。

对普通个人提前还房贷是否划算，这与房贷偿还方式、剩余年限、房贷利率等方面因素有关，而且提前还房贷也可能存在机会成本等。

研究人士建议，以下四种情况可以考虑不提前还款：

一是等额本息还款已到中期的；

二是等额本金还款期超过三分之一的；

三是通过公积金贷款的；

四是有更好理财投资渠道的。

虽然目前银行的行为因为处在风口之中被删除，但也说不定未来银行会有其他动作。你，会提前还款吗？