中信信托重庆恒大项目，中信信托恒大地产
据《中国网》财经频道8月5日报道：近日，受到业内关注的中信信托恒大广州项目，中信信托·嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划的债务重组方案已完成全部法律文件的签署。具体方案为：恒大方先行启动项目退地，同时引入履约能力强的AAA高信用等级主体广州城投作为保证人，以项目整体期限延展、分阶段付款的方式实现信托本金安全退出。
据《时代财经》报道：2020年4月16日，恒大以68.1亿元的底价拿下广州番禺区谢村体育设施地块及产业地块，占地面积将近49.91万平方米，计容建面不高于94.2万平方米。目前，恒大足球场项目停工至今已超过一年。《北京商报》3月22日报道该项目主要融资提供方为《中信信托·嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划》涉及本金金额32.5亿元。根据投资者提供的处置方案商议函，广州城投作为保证人提议采取仅担保主债权本金并按两年分批兑付的处置方案。兑付时间节点为土地出让金退库款已发放至广州城投监控账户后10个工作日内但不晚于6月30日支付5%本金，在起始日后的一年末、一年半末、两年末分别支付10%、10%、75%的本金。《中国证券报》4月15日报道，该项目重组方案经过信托受益人大会投票表决，以86%的比例通过。
8月3日，中国恒大与广州市规划和自然资源局正式签订地块的解除协议，并在8月4日晚间对外公布。根据解除协议，广州市规划和自然资源局将向恒大支付55.2亿元的出让金退库款。恒大原本以68.13亿元的价格拿下地块，但由于已预售4371套商品房单位，对应20.23亿元的土地出让金予以扣除，同时13.63亿元的地块定金也不予退还。不过，在此基础上，恒大可获得20.92亿元的补偿款，补偿恒大投入到已建工程的相关工程成本。上述出让金退库款将由广州市规划和自然资源局支付到专项监管帐户，同时转入该帐户的还包括6.17亿元与该地块有关的所有帐户的款项，以及税务机关退回给恒大原先就该地块缴交的契税，而帐户内的款项将用于解决恒大与该地块直接相关的债务问题，及用于已预售商品房的建设等，其中一个债务问题便是尚欠中信信托的担保债务。
正念君注意到，本次恒大广州项目的债务重组是近期房地产市场化解决债务问题政策出台后的靠前单，是信托业内推荐由地方政府牵头协调、通过市场化方式实现地产项目风险化解的首单，有重要参考意义：
其一：地方城投平台成为债务化解主体。本次恒大广州项目走了土地先退还土储，再挂牌的流程。资金来源表面上由广州市规划和自然资源局以退库的形式下发，但这样的操作能达成的原因是广州城投或其它市政府主体重新参与项目开发建设。同时，面对大量的资金要求，考虑到当前地产市场的情况，城投公司已经当之无愧成为了本轮地产市场化化解债务的主要参与方。
其二：启动退库，地方政府深度介入地产项目化解。恒大广州项目化债过程既有地方国有企业广州城投集团，也有政府行政部门广州市规划和自然资源局，本次债务的化解当地政府高度重视。方案各个环节是在广州市政府的组织协调下完成的。为化解问题，广州市政府甚至在全国启动罕见的对于民营房地产企业，土地出让金退库操作，除扣除土地定金外，基本退还了大部分土地出让金及契税收入。
其三：恒大集团重组方式持续受到市场高度关注。作为最大房地产企业。广东省政府向恒大集团派驻了工作组，恒大化解债务委员会包含恒大集团，粤海控股，中国信达，广州越秀等广东最重要地方国有企业。由于债务规模庞大，债务化解目前呈现多种方式，其中包含：企业自身通过内外部经营及资产重组进行市场化自救，与境外债权人谈判债务展期，境内金融机构提供流动性支持买断相关项目，本次所在地方政府对于个体项目进行土地出让金退还，在国内也非常罕见。
其四：本次债务重组有较大特殊性。项目涉及地方启动退库操作，客观上具有特殊性。一方面：对地方政府财力要求非常高。已进入地方财政收入多年的资金，进行退库操作。目前看国内只有一线城市和极少数顶尖二线城市具备这个实力。绝大部分地方政府，财政上根本无法支持。另一方面：退库也引发了相关问题项目，政府解决方式“公平性”讨论，本项目主体资产具有一定的“特殊性”，非完全的商业项目，具有一定“社会公益属性”。因此客观上，在大部分商业地产暴雷项目上无法简单复制与推广。
其五：个人投资者必须对问题项目处理的时间周期有心理准备。本次中信信托解决方案，明确了自本方案公布后，最少两年的解决周期。根据多方报道，在方案中地方政府仅保障项目本金退出，要求投资者必须对资产进行质押解除，并未满足个别投资者提出的要求恒大或政府增加其它的质押物和增信措施条件。在方案推进过程中，原计划6月底就应该进入方案执行，但是相关审批基本上8月初才完成。在整个问题化解过程中，由于涉及多部门审批等不可控因素，时间点存在诸多的不确定性。
