西安二套房贷款利率，西安市认房认贷的政策

这两天，房博士在朋友圈看到有置业顾问发布一则消息：若借款人家庭在西安限购区域无房，但家庭名下在西安非限购区域（或在外地）有一笔房贷未结清，属于首套购房，首付比例及利率按首套政策执行。

真实情况到底如何呢？

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昨天和今天，朋友圈和小红书都有关于西安银行最新贷款政策的内容。

房博士今天咨询了银行和多家楼盘了解实际情况：

从多方反馈的信息来看，目前建设银行确实是有这个政策，除此之外恒丰银行也执行这一政策。

也就说，只要在西安限购区没有商品住房，那么即使名下有未结清房贷，在建设银行和恒丰银行贷款买房依旧可以享受首套三成首付和首套房贷利率。

和全国大多数城市一样，西安商品住宅实行的是“认房又认贷”政策，也就是购房者人贷款买房时，只要名下有房或有未结清房贷记录，都将被界定为二套房或以上。

首套房（商贷）首付30%，二套首付根据已有和想购买的房子面积大小决定，40%-70%不等，三套及以上停贷。

而公积金贷款方面，大多数城市的住房套数认定是“认贷不认房”，住房套数需通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统查询和认定。

具体公积金贷款，住房套数的认定如下：

①借款人本人和配偶无尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为首套房贷款。

②借款人本人和配偶只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为二套房贷款。

③借款人本人和配偶有两笔以上（含两笔）尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为三套房贷款。

那么，“认贷不认房”会带来哪些影响？

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认房不认贷意味着，不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，其就可以按照首套房认定；如果购房者名下已经有一套房，则无论是否贷款，贷款有无还清，再买房，都按照二套房来认定。银行办理贷款时，不会考虑购房者历史贷款记录。

根据西安目前部分银行执行的政策来看，只要你在限购区没房，那么其他地方的房贷不会影响你在限购区买房的首付和贷款利率，可享受首套房30%的首付和最低4.6%的贷款利率。

对于非首次置业的改善购房者而言，这是极大利好，他们将有机会享受首套房低首付和利率优惠，缓解资金压力，激活相对充裕的改善性购房需求。

我们可以简单的算一笔账，根据克而瑞最新发布的周报数据，西安住宅成交均价为18963元/㎡，买一套100㎡的房子总价为189.63万。

按照西安认房又认贷的政策，即使限购区无房，有房贷未结清，首付是6成起，那么首付为113.778万，但按照最新的这个政策，在限购区买房依旧可以享受3成首付，即56.889万，相比之前的政策少了一半。

其实目前现在困扰西安改善购房群体的不是房价预期，而是首付比例，毕竟西安的政策是有房贷未结清的，首付六成起。

这两年很多人都是想进行改善的，但苦于二手卖不掉没首付或首付比例太高，降低首付比例是可以释放一部分实实在在改善需求的。

值得一提的是，过去降首付比例、降房贷利率、契税补贴等利好，很大程度上是着眼于鼓励刚需买房。

而如若执行“认贷不认房”，则直接将利好对准刚改、改善群体。

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在认房不认贷政策之外，近期西安房贷利率也在逐步下调。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%（以上LPR在下一次发布LPR之前有效）。

根据我们近期摸底的西安各大行商贷利率来看，西安商贷利率降的很明显。

上表中房贷利率仅为参考信息，不同银行贷款首付比例及折扣优惠与贷款人自身条件、

信用情况有关，具体咨询各银行

从上表可见，西安市首套房的房贷利率普遍已经降到“4字头”，多数在4.7%左右，目前最低为4.6%；二套房贷利率则以5.15%为主流，最低5.05%！相较于5月初（首套房贷利率5.35%左右，二套房贷利率5.55%左右）有明显的下降。

在全国首套房贷利率下限减20个基点之后，央行或将下调全国二套房贷利率下限，并向相应期限LPR靠拢。

虽然西安目前并没有任何一家楼盘或银行能按照全国最低4.25%的首套贷款利率执行，但在全国多城的利率下调和官方的明确引导下，西安下调房贷利率已是大势所趋。

有买房需求的朋友可看准时机下手，但是也要注意甄别楼盘是不是值得下手。