购房合同解除（购房合同解除按揭贷款谁来偿还）

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，法院应当一并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

【基本案情】

小顾与小章原系夫妻关系，2014年10月，两人与甲公司签订《商品房买卖合同》，购买A小区房屋一套，采取首付款＋银行按揭贷款支付方式，两人按合同约定支付房屋首付款，并在某银行办理了按揭贷款手续。2015年5月，小章因病逝世，公司未按期交房。2016年1月，小顾与甲公司就购房合同解除事宜签订一份协议，约定：双方解除《商品房买卖合同》，甲公司退还小顾购房首付款以及支付的银行按揭贷款，甲公司承担2016年1月以后的涉案房屋剩余银行按揭贷款。但甲公司后来并未根据协议偿还银行贷款，致使贷款逾期，某银行向小顾主张偿还贷款及逾期利息。小顾遂以甲公司未按照协议履行为由诉至法院，要求：1.甲公司履行协议，返还购房首付款、已支付的银行按揭贷款；2.甲公司支付违约金；3.甲公司承担2016年1月以后的银行贷款及逾期利息。某银行作为第三人参加庭审。

【法院审理】

法院认为：1.小顾与甲公司于2016年1月就涉案房屋商品房销售合同解除事宜达成了一份《协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定双方解除合同的协议合法有效，小顾与甲公司均应按照《协议》约定履行自己的义务。故对小顾要求甲公司按照协议约定返还购房首付款、已支付的银行按揭贷款以及违约金等诉讼请求，有事实和合同依据，应当予以支持。2.关于本案《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题。根据相关法律规定，小顾与甲公司签订的商品房买卖合同已经解除，《个人购房借款/担保合同》的合同目的无法实现，应当予以解除。故对第三人某银行主张的《个人购房借款/担保合同》不应解除、小顾仍应按照担保合同继续履行还款义务的辩解，于法无据，应当不予采信。3.关于涉案房屋2016年1月之后银行贷款及逾期付款利息由谁承担的问题。小顾与甲公司签订的协议也明确约定涉案房屋2016年1月之后银行贷款及逾期付款利息由甲公司承担，故对小顾要求甲公司向第三人某银行承担自2016年1月以后的银行贷款还款义务、并承担迟延还贷造成的相应法律责任的诉讼请求，有事实和法律依据，应当予以支持，甲公司应负责偿还《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款并支付逾期本金、利息。

最后法院判决：甲公司于判决生效后十日内一次性归还小顾首付款、已付的按揭贷款以及违约金，并于判决生效后十日内一次性偿还某银行《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款并支付逾期本金、利息。

【律师感言】

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，法院应当一并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。上海达必诚律师事务所周宇龙律师团队在此提醒购房人：买房时，房款采用首付款＋按揭贷款支付方式的，在解除购房合同时，除了要求开发商返还已付房款及违约金外，还需要解除担保合同，并处理好后续贷款偿还事宜，充分排除己方责任。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）

第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

文案：李雨新

编辑：丁金金

审核：曹 凯